賃貸経営のコツは何か最近の需要動向を解説します 物件運用の参考にご覧ください
賃貸経営を考えている方にとって、最近の賃貸需要がどのように変化しているのかは特に気になるポイントではないでしょうか。住まい選びや賃料の動き、さらには外国人入居の増加や運営コストの変化まで、賃貸経営を取り巻く環境は日々移り変わっています。本記事では、最新の需要動向をわかりやすく解説し、今後の経営判断に役立つポイントをお伝えします。賃貸経営を成功に導くためのヒントを、ぜひ最後までご覧ください。
コロナ禍を経て変化する都市部の賃貸需要
新型コロナウイルス感染症の拡大により一時的に進んだ「都心から郊外への移住」や「広い物件への需要」は、その後落ち着きを見せ、2024年以降、再び駅近や交通利便性を重視する「都心回帰」の動きが顕著になっています。この傾向は「ＳＵＵＭＯ」に掲載された一都三県の物件データなどでも確認されており、シングルや１Ｋなどの小さな間取りの需要が回復し、賃料も上昇傾向にあります。
加えて、依然としてテレワークに対応する居住環境へのニーズは根強く、「デスクを置けるスペース」や「通信環境の充実」といった条件を備えた物件は、特に賃料が上昇している傾向があります。
| 動向 | 対象 | 内容 |
|---|---|---|
| 都心回帰 | シングル層・駅近物件 | 通勤・利便性重視の需要が再浮上 |
| テレワーク対応 | 広め間取り・通信環境 | 在宅勤務に適したスペースが人気 |
| 賃料上昇 | 駅近小規模物件・テレワーク対応物件 | 需要回復に伴い賃料も上昇傾向 |
賃料の上昇傾向と付加価値ニーズの高まり
まず、近年は全国の主要都市を中心に、賃貸募集賃料が前年同月比で上昇しています。特にファミリー向け物件ではその傾向が顕著で、たとえば東京２３区におけるファミリー向け掲載賃料は、2024年12月の217,709円から2025年12月には248,669円へと、１年でおよそ14.2％も上昇しています。シングル向けも同期間に約16.7％上昇しており、都市部での賃料上昇局面が続いています。
| 対象地域 | 対象タイプ | 賃料上昇率（前年比） |
|---|---|---|
| 東京２３区 | ファミリー向け | 約14.2％上昇 |
| 東京２３区 | シングル向け | 約16.7％上昇 |
| 福岡市 | ファミリー向け | 約19.4％上昇 |
また、福岡市においてはファミリー向け掲載賃料が2024年12月から2025年12月にかけて、約19.4％上昇しており、東京２３区や大阪市を上回る伸びを示しています。
さらに、賃料上昇には住宅の分譲価格上昇も深く関係しており、東京２３区の新築マンション平均価格は2025年に１億３６１３万円と過去最高を記録しました。この価格高騰により、持ち家志向が弱まり、賃貸需要の高まりにもつながっていると考えられます。
加えて、賃貸物件に対する付加価値ニーズも高まっており、近年では防犯設備が充実した物件や、室内をフルリノベーションした魅力的な仕様を持つ物件への関心が増しています。仲介担当者の調査では、フルリノベーションされた物件の賃料水準は新築の８０～９５％程度とされており、設備・内装の更新によって十分な競争力を確保できるとされています。
外国人入居の増加と空室リスク軽減の可能性
近年、日本の賃貸市場では、在留外国人の増加が顕著であり、特に都市部においてその存在感は大きくなっています。例えば、東京都に住む在留外国人は、2026年１月１日時点で78万3,701人と、前年より6万2,478人増加しており、これにより都心部では賃貸物件の借り手が着実に増えている状況です。空室リスクの軽減として、外国人入居を前向きに検討することが有効と言えます。
加えて、外国人労働者や留学生の数が増加しており、これが賃貸需要を支える大きな柱となっています。2024年10月時点での外国人労働者数は約230万人、在留外国人数は約376万人（2024年末時点）に達しており、大都市圏を中心に継続的な増加傾向が確認されています。こうした需要層を取り込むことは、賃貸市場における安定した入居確保に直結すると考えられます。
もちろん、外国人入居には文化や言語の違いによる不安やトラブルの懸念もあります。しかし、家賃保証会社の活用や多言語対応、契約内容の明確化や生活ルールの丁寧な説明など、適切な対応策を講じることで、これらのリスクを軽減しつつ、空室対策としての効果を高めることが可能です。
| 増加要因 | 内容 | 効果 |
|---|---|---|
| 在留外国人の拡大 | 東京都では78万人超（2026年１月） | 借り手の裾野が広がる |
| 労働者・留学生の増加 | 労働者約230万人、在留外国人376万人（2024年末） | 安定的な入居ニーズが期待できる |
| リスク対策の整備 | 保証会社、多言語対応、契約の明確化 | 不安を軽減し受け入れが可能に |
このように、外国人入居という選択肢は、人口減少や空室リスクに直面する賃貸オーナーにとって、有効な対策のひとつとなり得ます。在留外国人の増加という現実を直視し、適切な対応を講じることで、安定した賃貸経営の実現に繋げていただければと思います。
コスト上昇下での賃料戦略と運営費負担の検討
賃貸経営においては、近年、物件価格の高騰とともに運営にかかるコストも増加し、収益性への圧迫が現実の課題として顕在化しています。全国の収益物件全体では区分マンションや一棟アパートなどすべての種別で、直近１２年で最高価格を更新しており、特に区分マンションは前期比＋８％以上の上昇となっています。
こうした物件価格の上昇に伴い、投資利回りは低下傾向にあります。価格に対して賃料の引き上げが追いつかず、投資としての魅力が薄れている事例も増えています。
さらに、修繕費や管理費といった運営コストについても負担が重くなっています。たとえば首都圏マンションでは、管理費が過去４年間で約７.５％、修繕積立金が１６.５％上昇しており、価格・人件費・資材費の上昇により維持コスト全体の増加が顕著です。
加えて、一棟賃貸マンションに関する調査では、運営支出の上昇ペースが賃貸収入を上回っており、東京都心５区では支出指数が１００から１１２.５へ、大阪市ではさらに上昇して１２５.０に達するなど、収入に対する支出割合の増加によって経営状況が圧迫されています。
| 項目 | 傾向 | 対応策の視点 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 右肩上がり・最高水準 | 長期視点での資産価値重視 |
| 運営コスト（修繕・管理） | 上昇中 | 予防メンテナンスで費用適正化 |
| 賃料・利回り | 賃料上昇は可能性あり／利回り低下傾向 | 段階的な賃料改定戦略 |
このような状況では、賃貸オーナー様にとって、賃料を積極的に引き上げるというよりは、現状を維持しながらも必要に応じて段階的な改定を行うことが現実的な選択肢となります。入居者とのトラブルを避けるため、更新時に少しずつ改定する方法や、退去後の再募集時に新賃料を設定する方法など、配慮を含んだ運営が大切です。
さらに、修繕費は単なるコストではなく、入居者満足度を高め、退去抑制や募集期間短縮に寄与する「投資」として捉えることが重要です。国土交通省による調査では、定期点検を実施している物件では、実施していない物件と比べて１０年後の総修繕費が１７％低くなるという報告もあり、賢い修繕計画がキャッシュフローの安定に繋がります。
以上のように、賃貸経営においては、物件価格の上昇と運営コストの増加という二重のプレッシャーに直面している状況です。その中でオーナー様が戦略的かつ現実的に対応するためには、資産価値を損なわず、費用のコントロールを行いながら、段階的な賃料戦略や修繕投資としての費用適正化を図ることが重要です。
まとめ
賃貸経営を取り巻く最近の需要動向として、コロナ禍や社会情勢の変化による顕著なニーズの多様化が進んでいます。都市部では利便性重視の傾向が戻り、賃料上昇や付加価値志向の高まり、さらには外国人入居による新たな市場機会も見受けられます。運営コストの増加という課題がある一方で、需要動向を正確に把握し柔軟に対応することが、安定した賃貸経営の鍵となります。最新の動向や入居者のニーズを意識した経営判断を行いましょう。
