賃貸オーナーに法改正が与える影響は？今後の経営方針を見直すヒント

2025年10月施行の住宅セーフティネット法改正による主な変化とその意味

２０２５年１０月１日、改正された住宅セーフティネット法（住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律）が施行されました。この改正により、賃貸オーナーの皆さまにも、入居希望者にも役立つ仕組みが整備されました。

以下に、代表的な三つのポイントについて、分かりやすく表にまとめました。

まず一つ目の「終身建物賃貸借」については、賃借人の死亡により契約が終了する仕組みで、相続によるトラブルを避けられます。この認可手続きを住宅ごとではなく事業者単位で行えるようになり、オーナーの手続き負担が大幅に軽減されました。

次に、居住支援法人による「残置物処理等業務」が新たに制度化されました。これにより、単身高齢者などの入居者が死亡した際の残置物処理や賃貸借契約解除について、居住支援法人が対応可能となり、オーナーの負担や空き家化のリスクが軽くなりました。

さらに、要配慮者（高齢者・障害者・低所得者など）の入居支援体制が強化され、「居住サポート住宅」の認定制度が創設されました。この制度では、入居中の見守りや安否確認、福祉サービスへのつなぎなどが可能となり、大家さんにも入居者にも安心な環境が整いました。

このように、法改正により認可手続きの簡素化、支援体制の拡充、そして賃貸市場の安定化が進み、賃貸オーナーの方にとっても、賃貸経営の新たな可能性が広がっています。

2026年4月施行予定の不動産登記法・区分所有法改正による賃貸オーナーへの影響

2026年4月1日から、大きく二つの法律改正が賃貸オーナーに影響をもたらします。一つは「不動産登記法」の改正による名義人の住所・氏名変更登記の義務化、もう一つは「区分所有法」の改正によって老朽マンションの合意形成を促進する仕組みが導入される点です。以下で具体的な内容をご説明します。

まず、不動産登記法では、所有者に住所や氏名に変更があった場合、変更日から2年以内に登記を行うことが義務化されます。これには2026年4月1日以降だけでなく、それ以前の変更も対象となり、未登記分については2028年3月31日までに対応が必要です。これに違反すると、5万円以下の過料が科される可能性があります。所有者として、複数物件をお持ちの場合は、登記内容の棚卸しと早めの対応が重要です。登記所の「スマート変更登記」制度も同時に導入され、住民基本台帳に基づき法務局が自動で住所更新する仕組みも整備されます。これは登記義務者の負担軽減につながります。

次に、2026年4月から施行される改正区分所有法では、老朽化マンションの再生や建て替えに向けた合意形成が容易になるよう、いくつかの制度変更が行われます。特に、所在不明の区分所有者を総会や決議の母数から除外できるようになり、裁判所の判断によりその議決権を排除できる仕組みが導入されます。この場合、該当所有者への招集通知も不要となり、意思決定プロセスが円滑になります。さらに、所有者不明の専有部分等に対しては「管理命令」を裁判所が出せるようになり、マンションの管理責任者を代行できる制度も整備されました。

これらの改正は、賃貸オーナーにとって次のような重要ポイントとなります。まず、登記の義務化により名義情報の正確性が求められるため、管理体制を見直し、法務局への対応を怠らない体制整備が不可欠です。また、老朽マンションを含む賃貸物件で管理組合と協力する際には、所在不明区分所有者への対応手続きを理解し、必要に応じて裁判所手続きを利用できるよう準備することが求められます。これにより、建物の維持管理や建て替えといった長期的な資産価値の維持・向上を図りやすくなります。

2026年度の税制改正がもたらす賃貸オーナーへの影響と対応ポイント

賃貸オーナーの皆さまにとって、2026年度の税制改正は資産評価や税負担に直接関わる大きな転機になります。今回は、特に注目すべき３つのポイントを解説いたします。

それでは、内容ごとに分かりやすく解説いたします。

1. 相続にかかる「5年ルール」の創設内容と、賃貸用不動産評価への影響
2026年度の税制改正では、相続開始前５年以内に取得した賃貸用不動産について、従来の路線価や固定資産税評価に基づく優遇評価ではなく、取得価額の８割程度、あるいは時価に近い値で改めて評価する方針が示されています（2027年１月１日以後の相続・贈与から適用見込み）。これにより、相続直前に取得した物件を活用した節税スキーム、いわゆる「駆け込み取得」は、もはや効果が限定的になります。例えば、従前は固定資産税評価額に賃貸減を掛け算して評価額を大幅に下げることが可能でしたが、この改正により相続税評価額が取得額に近い水準となり、結果として納税額が大幅に増える可能性があります。

2. 防衛特別法人税の導入予定と、基礎控除500万円による中小オーナーへの影響の限定性
新たに創設される「防衛特別法人税」は、2026年４月１日以降に開始する事業年度から適用され、法人税額から500万円を控除した残額に対し約４％が上乗せ課税されます。この500万円の基礎控除により、多くの中小法人は新税の課税対象外となると試算されており、賃貸経営を法人化している小規模オーナーには大きな影響は及ばない見込みです。ただし、法人税額が大きい場合には実質的に税負担が増すため、法人規模や所得見込みに応じた準備が必要です。

3. 法人化・個人事業の選択見直しや長期的な経営形態検討の重要性
これらの改正を受け、賃貸オーナーの皆さまには、法人化の有無や益税対策、相続対策も見据えた長期経営のあり方を再検討いただくことが重要です。例えば、個人事業のまま保有を続けるか、新たに法人化するかによって税負担の状況が変わります。また、相続税評価への影響を踏まえて、長期保有を前提とした資産設計を進めることで、節税効果を享受しやすくなります。

このように、2026年度の税制改正は、相続評価や法人税制度において賃貸オーナーにとって重要な節目となります。正確な判断と早めの対応が、資産防衛と持続的な経営の鍵となります。

その他関連法改正が賃貸オーナーの運用方式に与える影響

以下の表は、賃貸オーナーの皆様が留意すべき主な法改正と、その影響をまとめたものです。

まず、建築基準法および建築物省エネ法の改正によって、新築や増改築する賃貸住宅には、省エネ基準への適合が義務付けられました。特に2025年４月からは、「４号特例」によって省エネ基準の対象外とされていた小規模建築物も対象となり、省エネを前提とした設計・施工が必要です。このため、断熱性能やエネルギー消費量の評価手法（一次エネルギー消費など）に対応した設計計画が求められるようになりました。

次に、宅地建物取引業法および賃貸住宅管理業法の運用指針改正では、業者票の様式やサイズの変更に加え、重要事項説明時の記載項目が増加しています。これにより、賃貸契約の書面作成や説明内容に対する注意が従来以上に必要になり、特に個人オーナーによる管理では対応漏れがないよう確認することが重要です。

さらに、相続登記や名義人住所・氏名の変更登記の義務化、障害者差別解消法の改正により、賃貸経営に関わる法的責務が強化されています。登記義務化においては、相続や住所変更が発覚した際には所定の期間以内に登記を行わないと、過料が科される可能性があります。また、障害者差別解消法改正により、要配慮入居者に対する合理的配慮の提供が義務化されており、バリアフリー対応や対応姿勢の整備が必要になっています。

このように、賃貸オーナーとしては新築・改築、契約・管理、法的対応という幅広い視点から、法改正に基づいた対応を進めることが求められます。

まとめ

近年の法改正は、賃貸オーナーにとって管理業務や資産維持の在り方を大きく左右する内容が多いといえます。認可手続きや残置物処理、要配慮者入居促進、登記義務化、老朽マンション再生の新制度、そして税制改正など、多岐にわたる影響が今後予想されます。制度が複雑になる一方で、安心して賃貸経営を続けるためには、最新の情報を適切に把握し柔軟に対応していく姿勢が欠かせません。不安や疑問が生じた際には、専門家に相談し、確かな判断を重ねていくことが理想的です。